Setelah KPR alias kredit rumah lunas, jangan terbawa euforia dan jadi lupa mengurus hal-hal penting yang harus segera dilakukan. Salah satunya adalah mengurus roya atau pencoretan hak tanggungan di buku tanah. Lupa atau lalai mengurus hal yang satu ini bisa merugikan kita di masa depan lho.
KPR lunas sudah pasti merupakan hal yang patut dirayakan. Meski demikian, bukan berarti kewajiban kita pun sudah benar-benar selesai. Setelah melakukan pembayaran cicilan KPR terakhir, masih ada beberapa hal penting yang harus kita lakukan agar status kepemilikan kita atas tanah dan rumah benar-benar sah di mata hukum dan tidak bisa diganggu gugat.
Mulai dari mengambil surat-surat jaminan rumah dan surat keterangan lunas di bank, sampai mengurus roya di Badan Pertanahan Nasional (BPN), semuanya harus kita lakukan sesegera mungkin. Terutama untuk roya, penting untuk diurus secepatnya agar tidak menjadi masalah di masa depan. Kenapa? Akan dijelaskan selengkapnya dalam artikel ini.
(Baca: Penting, Ini 4 Hal yang Perlu Dilakukan Setelah KPR Lunas)
Apa itu roya?
Roya adalah proses pencoretan atau penghapusan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Hal ini tertuang dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Hak tanggungan sendiri adalah jaminan atas utang. Jadi ketika seseorang mengambil kredit atau pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya dengan menjaminkan aset tanah, maka aset tersebut perlu didaftarkan di kantor pertanahan sebagai hak tanggungan. Artinya, aset tanah yang dimaksud masih terikat dengan perjanjian utang-piutang antara pemilik dan kreditur.
Ketika KPR lunas, kita perlu memberitahukan pihak BPN bahwa tanah dan rumah di atasnya sudah tidak lagi menjadi jaminan utang, karena utang yang dimaksud sudah lunas. Dengan begitu, pihak BPN dapat mencoret catatan hak tanggungan di buku tanah dan sertifikat tanah kita. Proses inilah yang disebut dengan roya.
Alasan kenapa harus segera mengurus roya
Sekarang sudah tahu kan apa itu roya? Tapi seberapa pentingkah proses ini bagi kita sebagai pemilik rumah dan tanah? Apa konsekuensinya jika roya tidak segera diurus setelah KPR lunas? Berikut ini 3 alasan kenapa roya itu penting:
1. Tanah dan rumah masih tercatat sebagai jaminan
Seperti sudah dijelaskan sebelumnya, proses roya secara otomatis akan memberikan kita status “bersih” di BPN sebagai pemilik aset properti seutuhnya. Tanpa mengurus roya, tanah dan rumah kita akan tetap berstatus sebagai jaminan dan terikat dengan perjanjian utang piutang meskipun KPR sudah lunas.
Artinya, di mata BPN, kita bukanlah satu-satunya pihak yang memiliki hak atas tanah tersebut. Masih ada pihak kreditur yang juga memiliki hak apabila kita gagal melunasi utang, sehingga posisi kita menjadi kurang kuat di mata hukum.
2. Rumah sulit dijual
Tanpa mengurus roya, maka catatan hak tanggungan masih tertera di buku tanah dan sertifikat tanah. Hal ini akan membuat kita lebih sulit menjual rumah di masa depan. Sebab, calon pembeli akan mengira bahwa rumah masih dalam proses pelunasan KPR atau terikat dengan perjanjian utang lainnya.
Tanpa adanya pencoretan hak tanggungan, calon pembeli tentu tidak akan percaya bahwa KPR atau utang kita sudah lunas. Mereka khawatir akan dibebani dengan cicilan bulanan setelah membeli rumah tersebut. Mengurus roya akan memberikan Anda bukti kuat kepada calon pembeli bahwa rumah sudah bebas dari utang dan tidak lagi menjadi jaminan kredit.
(Baca: 6 Penyebab Rumah Susah Laku Ketika Dijual dan Solusinya)
3. Mengurangi potensi keuntungan di masa depan
Aset properti merupakan salah satu aset investasi yang paling berharga. Selain karena harganya yang cenderung naik dari tahun ke tahun, aset ini juga dapat dimanfaatkan sebagai sumber pendapatan pasif. Meski demikian, keuntungan ini bisa jadi tidak Anda rasakan jika roya tidak segera diurus setelah KPR lunas.
Pasalnya, jika ingin menjual rumah untuk mendapatkan capital gain alias keuntungan, ini akan sulit dilakukan tanpa ada bukti bahwa rumah bukanlah jaminan utang bank. Ini juga akan memperkecil peluang kita untuk mendapatkan keuntungan optimal dari penjualan rumah.
Misalnya, kita sudah mendapatkan calon pembeli dengan harga yang kita inginkan. Tapi karena belum mengurus roya, kita pun terpaksa menunda penjualan untuk mengurusnya terlebih dulu di BPN. Tentu ini bisa membuat kita kehilangan pembeli yang ideal, sekaligus kehilangan potensi mendapatkan cuan besar. Siapa yang tahu kita akan mendapatkan penawaran lebih baik dari ini? Oleh karenanya, lebih baik urus roya sesegera mungkin setelah KPR dilunasi agar tidak mengalami hal ini.
Cara mengurus roya
Setelah tahu pentingnya mengurus roya setelah KPR lunas, kini saatnya mengetahui bagaimana cara mengurusnya.
Pertama-tama, siapkan dokumen-dokumen yang disyaratkan. Dikutip dari situs resmi Pejabat Pengelola Informasi dan Dokumentasi (PPID) Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ BPN (ATR/BPN), berikut ini sejumlah syaratnya:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
- Sertifikat tanah dan Sertifikat hak tanggungan dan/atau konsen roya jika sertifikat hak tanggungan hilang
- Surat roya/keterangan lunas/pelunasan hutang dari kreditur
- Fotokopi KTP pemberi HT (debitur), penerima HT (kreditur) dan/atau kuasanya yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
Setelah dokumen-dokumen di atas siap, Anda bisa mulai mengurus roya baik secara offline dengan mendatangi kantor pertanahan, maupun secara online. Untuk cara offline, diperlukan waktu kurang lebih lima hari kerja sampai sertifikat dan buku tanah siap. Adapun biaya yang dikenakan adalah Rp50.000 per sertifikat tanah.
Sedangkan untuk cara online, Anda bisa mengikuti langkah-langkah panduan dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ BPN (ATR/ BPN) di laman resmi mereka. Yuk segera mengurus roya agar status tanah kita aman dan bebas sengketa!
