Membeli rumah dengan KPR atau kredit pemilikan rumah bisa dibilang merupakan pilihan paling realistis yang dapat ditempuh oleh pasangan muda. Pasalnya, harga rumah yang terus menanjak membuat kaum millennial makin sulit untuk memiliki hunian. Dan di sinilah peran pinjaman KPR sangat dibutuhkan.

Dengan adanya KPR, beban keuangan kita untuk membeli rumah bisa menjadi lebih ringan. Kita tak perlu mengumpulkan uang hingga setara harga rumah, karena bank akan menalangi dulu biaya tersebut. Enak, kan?

Tapi jangan senang dulu. Membeli rumah dengan KPR bukan berarti kita tak perlu menyiapkan dana sama sekali. Selain uang muka (down payment / DP), masih ada biaya-biaya lain yang perlu kita siapkan untuk menikmati fasilitas pembiayaan yang satu ini.

Daftar biaya KPR yang perlu kita siapkan

Sebelum mantap membeli rumah dan mengajukan pinjaman KPR, salah satu hal paling penting yang perlu kita siapkan adalah dana segar alias uang cash. Sebab KPR itu tidak gratis lho. Ada biaya-biaya yang perlu kita bayar sebelum permohonan KPR kita disetujui.

Berikut ini biaya-biaya yang kerap muncul saat mengajukan KPR:

1. Uang muka rumah/ DP

Ini merupakan biaya yang sudah umum diketahui masyarakat. Sebelum memulai proses KPR, kita sebagai calon pembeli rumah diwajibkan untuk menyetor uang muka kepada pihak pengembang atau penjual rumah. Biaya ini dibutuhkan karena hampir tidak ada bank yang mau membiayai 100% harga rumah.

Sebenarnya, dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 21/13/PBI/2019, tidak ada ketentuan minimum uang muka yang harus dipenuhi oleh konsumen dalam pembelian rumah pertama. Bank Indonesia (BI) memberikan kebebasan kepada bank yang memenuhi syarat rasio untuk menentukan nilai DP minimum tersebut.

Namun pada kenyataannya, sangat jarang ditemukan bank yang mau membiayai 100% harga rumah dalam pinjaman KPR. Minimum, mereka akan meminta DP sebesar 5% untuk pembelian rumah baru. Bahkan, ada juga yang meminta DP sampai 30% jika banknya tidak bekerja sama dengan pengembang rumah yang Anda incar. Untuk itu, amannya, siapkan dana hingga 30% dari harga rumah untuk kebutuhan uang muka ini.

Tapi jangan berkecil hati dulu, sebab skema pembayaran DP juga bervariasi. Meski umumnya uang DP perlu dibayarkan sekaligus sebelum proses KPR dimulai, kini sudah banyak pengembang yang menawarkan skema DP cicilan demi menarik calon pembeli. Jadi Anda masih punya sedikit waktu untuk mengumpulkan uang sampai batas waktu yang ditentukan.

2. Biaya administrasi bank

Ada sejumlah biaya yang dikenakan oleh bank saat proses permohonan KPR berlangsung. Berikut ini di antaranya:

• Biaya provisi dan administrasi

  Kedua biaya ini dikenakan sebagai biaya jasa pengurusan KPR. Besar biaya provisi adalah 1% dari nilai plafon kredit yang diberikan. Adapun biaya administrasi besarnya berbeda-beda, tergantung kebijakan bank masing-masing.

• Biaya appraisal

  Biaya appraisal merupakan biaya yang dikenakan oleh bank untuk menilai harga rumah yang akan Anda beli. Biaya ini akan muncul apabila Anda mengajukan KPR di bank yang tidak bekerja sama dengan pengembang atau penjual rumah incaran Anda. Besar biaya ini bervariasi, tergantung masing-masing bank, tapi kisarannya sekitar Rp 500.000 sampai Rp 2 juta.

• Biaya notaris

  Bank akan membebankan biaya penunjukan notaris kepada Anda untuk pembuatan akta kredit. Besar biayanya bervariasi, berkisar antara Rp 250.000 sampai Rp 1 juta.

• Biaya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

  APHT diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman KPR dari bank akan Anda lunasi. Pembuatan APHT adalah wajib hukumnya dalam perjanjian kredit dengan jaminan. Dengan begitu, ketika kredit macet, secara hukum bank berhak mengeksekusi atau menyita rumah yang Anda kreditkan. Biaya pembuatan APHT ini bervariasi, tergantung pihak notaris, tapi rumus yang umumnya berlaku adalah sebesar 0,25% dari 125% plafon KPR.

3. Biaya notaris dan pengurusan surat-surat

Peran notaris dalam proses pengajuan pinjaman KPR sangatlah vital. Selain mengurus akta dan perjanjian kredit dengan bank, notaris juga berperan untuk mengurus sertifikat dan akta jual beli, pajak, serta balik nama. Biaya-biaya yang muncul dalam proses pengurusan surat-surat ini, di antaranya:

• Jasa notaris

  Tentunya kita perlu membayar jasa notaris untuk membantu kita dalam proses jual-beli rumah. Berbeda dengan biaya notaris yang dikenakan oleh bank untuk mengurus akta kredit, elemen biaya notaris yang ini berkaitan dengan pengurusan akta jual-beli, cek sertifikat, validasi pajak, dan seterusnya. Untuk biayanya, Anda bisa nego dengan notaris yang ditunjuk bank nanti.

• Biaya balik nama

  Ketika membeli rumah dengan fasilitas KPR, Anda harus melakukan pengalihan hak milik dari pemilik lama kepada Anda sebagai pemilik baru. Proses ini disebut balik nama atas sertifikat rumah yang menjadi objek jaminan.

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

  Sebagai pemilik rumah baru, Anda juga akan dikenakan BPHTB atau pajak pembelian. Rumus BPHTB adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak (NPOP) yang dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Nilai NPOPTKP di tiap wilayah berbeda-beda, tapi berdasarkan Undang-Undang No. 28 tahun 2009 ditetapkan besaran yang paling rendah adalah Rp 60 juta.

4. Asuransi

Ketika mengajukan KPR untuk membeli rumah baru, bank juga akan mewajibkan Anda untuk membeli asuransi sebagai bentuk proteksi. Asuransi yang diwajibkan ada dua, yakni asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.

Asuransi jiwa fungsinya untuk melindungi ahli waris dan juga bank sebagai kreditur. Jadi ketika debitur KPR meninggal dunia sebelum pinjaman lunas, uang pertanggungan dari asuransi jiwa dapat menutupi sisa utang KPR tersebut. Di sisi lain, ahli waris debitur juga terbebas dari kewajiban melunasi utang.

Adapun asuransi kebakaran diwajibkan untuk melindungi aset yang dijaminkan, yakni rumah Anda. Sebagai kreditur, tentunya bank tidak ingin aset yang dijadikan agunan rusak dan berkurang nilainya. Nah, asuransi kebakaran merupakan proteksi yang melindungi rumah Anda dari risiko tersebut.

5. Cicilan KPR pertama

Saat kredit rumah Anda disetujui, bank akan menerbitkan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit atau SP3K. Dalam surat ini tertera rincian pinjaman KPR Anda, mulai dari plafon kredit, tenor pinjaman, suku bunga, hingga biaya-biaya yang perlu Anda siapkan sebelum akad kredit.

Cicilan KPR pertama merupakan salah satu elemen biaya yang tertera di dalam SP3K ini. Jadi pastikan Anda sudah menyiapkan dana tersebut dalam rekening Anda sebelum penandatanganan akad KPR ya.

Itulah biaya-biaya KPR yang perlu Anda siapkan sebelum membeli rumah. Meski tidak ada aturan pasti berapa tepatnya biaya yang perlu disiapkan saat mengajukan KPR, rumus yang kerap digunakan adalah 6-7% dari plafon kredit. Jadi misalnya Anda mengajukan pinjaman KPR senilai Rp 1 miliar, paling tidak siapkan uang tunai Rp 60-70 juta di luar uang muka untuk membayar biaya-biaya KPR yang diperlukan.