Membeli rumah dengan kredit pemilikan rumah atau KPR sudah menjadi hal lumrah saat ini. Sebab dengan semakin tingginya harga hunian, tak banyak orang yang mampu membeli rumah dengan uang tunai. Kredit rumah pun menjadi solusi untuk memenuhi kebutuhan tersebut.
Namun, melunasi pinjaman KPR dari bank bisa membutuhkan waktu hingga puluhan tahun. Lalu bagaimana jika kita terpaksa harus menjual rumah tersebut ketika cicilan KPR masih berjalan?
Situasi seperti ini bukan tidak mungkin terjadi pada kita. Bisa saja tiba-tiba kita harus pindah ke kota lain karena tuntutan pekerjaan, atau kita membutuhkan dana tunai segera karena ada kebutuhan mendesak. Kalau kondisinya sudah kepepet seperti ini dan menjual rumah menjadi satu-satunya solusi, maka tak perlu khawatir.
Anda masih bisa menjual rumah yang cicilan KPR-nya belum lunas kok. Jika Anda tidak memiliki uang tunai untuk melunasi sisa utang KPR beserta dendanya kepada bank, salah satu jalan yang bisa Anda tempuh adalah melakukan take over KPR kepada orang lain yang bersedia membeli rumah Anda.
Menjual rumah dengan take over KPR
Tidak seperti menjual rumah yang sudah menjadi hak milik, menjual rumah dengan KPR yang masih berjalan membutuhkan proses yang lebih panjang. Sebab, transaksi jual-beli rumah tidak hanya melibatkan penjual dan pembeli, tetapi juga pihak bank sebagai kreditur rumah.
Cara paling umum untuk menjual rumah yang KPR-nya belum lunas adalah dengan melakukan take over KPR kepada calon pembeli. Artinya, Anda mengalihkan utang KPR kepada orang lain yang menjadi pembeli rumah Anda. Tentu proses ini dilakukan dengan sepengetahuan dan seizin pihak bank yang memberikan pinjaman KPR.
Take over KPR antar individu ini bisa dilakukan dengan dua skema, yakni:
- Mengalihkan utang KPR kepada pembeli rumah dengan melanjutkan cicilan KPR di bank yang sama
- Mengalihkan utang KPR kepada pembeli rumah serta memindahkan KPR ke bank baru sesuai pilihan pembeli
Skema take over pertama tentu lebih mudah dan cepat, karena semua dokumen rumah sudah disimpan oleh pihak bank. Sehingga jika pembeli mau meneruskan KPR di bank yang sama, maka tak perlu repot lagi meminjam dokumen-dokumen tersebut sebagai syarat jual-beli dan pengajuan KPR baru.
Tantangannya, kita sebagai penjual harus bisa menemukan pembeli yang memenuhi kriteria bank sebagai debitur KPR baru. Soalnya, bank bisa saja menolak pengalihan KPR karena calon pembeli dianggap berisiko. Kalau sudah begini, kita harus beralih ke skema take over kedua atau mencari pembeli lain yang profil keuangannya lebih baik.
Meski demikian, ada juga calon pembeli yang memang berinisiatif memilih untuk mengalihkan KPR ke bank baru. Sebab, pembeli tersebut ingin merasakan periode bunga tetap (fixed rate) yang hanya diberikan bank untuk debitur KPR baru di masa-masa awal pinjaman. Jika meneruskan KPR di bank lama, tentu manfaat ini tidak akan mereka dapatkan.
Selain itu, mengalihkan KPR ke bank baru juga memberikan peluang bagi calon pembeli untuk mendapatkan ekstra dana tunai dari bank. Sebab ketika melakukan take over KPR ke bank baru, bank tersebut akan menilai kembali atau melakukan proses appraisal terhadap rumah Anda. Dari situlah akan ditentukan harga jual rumah Anda berdasarkan perhitungan bank.
Apabila harga rumah ternyata lebih tinggi dari harga jual yang Anda tentukan, maka pembeli bisa menikmati sisa dana tunai setelah dikurangi uang muka rumah dan pelunasan utang pokok KPR ke bank lama. Jadi dari sisi pembeli, take over KPR ke bank baru justru lebih menguntungkan. Hanya saja prosesnya lebih rumit dan panjang.
(Baca: Panduan Take Over KPR, Mulai dari Syarat Sampai Tata Caranya)
Tips menjual rumah dengan take over KPR
Untuk menjual rumah dengan over kredit KPR, ada beberapa hal yang perlu kita perhatikan agar proses ini berjalan mulus. Berikut ini sejumlah tips yang bisa Anda terapkan:
1. Berdiskusi dengan pihak bank
Pertama-tama, Anda perlu berdiskusi dengan pihak bank mengenai rencana Anda melakukan take over KPR. Hal ini penting, agar Anda bisa menentukan langkah-langkah selanjutnya dalam menjual rumah.
Cari tahu apa saja hal yang diperlukan untuk melakukan over kredit, berikut syarat yang dibutuhkan. Jangan lupa juga menanyakan biaya-biaya yang bisa timbul dari proses tersebut. Dalam jual-beli rumah, biasanya biaya-biaya yang muncul akan ditanggung oleh pembeli, jadi Anda wajib menginfokan hal ini kepada mereka sejak awal.
(Baca: Cara Memilih Bank Terbaik untuk Take Over KPR Anda)
2. Hitung sisa utang KPR
Sebelum menjual rumah, sebaiknya hitung dulu berapa besar sisa utang KPR Anda. Dengan begitu, Anda bisa memberikan informasi yang jelas seputar hal ini kepada calon pembeli rumah. Data mengenai sisa utang KPR bisa Anda tanyakan langsung kepada pihak bank, berikut biaya penalti yang berlaku untuk pelunasan KPR yang dipercepat.
3. Lakukan appraisal untuk menentukan harga jual
Tidak hanya bank, Anda juga perlu melakukan proses appraisal untuk mengetahui harga rumah Anda saat ini. Dengan begitu, Anda pun bisa menentukan harga jual yang pantas, serta mengestimasi berapa dana tunai yang bisa Anda dapatkan dari penjualan rumah.
Pastikan untuk menggunakan jasa lembaga penilai (appraiser) yang sudah tersertifikasi oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) agar terjamin kualitas dan independensinya ya.
4. Siapkan biaya yang diperlukan
Meski mayoritas biaya yang muncul dari transaksi jual-beli rumah ditanggung oleh pembeli, ada juga biaya yang harus dikeluarkan oleh penjual. Contohnya adalah biaya pajak penghasilan (PPh) seperti diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994.
Dalam penjualan rumah, PPh dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh individu maupun badan usaha dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang nilainya lebih dari Rp 60 juta. Besar PPh adalah 2,5 persen dari nilai bruto penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.
5. Memasarkan rumah Anda
Setelah menyiapkan semua hal di atas, kini saatnya Anda memasarkan dan mengiklankan rumah Anda. Manfaatkan semua media, baik online maupun offline untuk menjangkau calon pembeli dengan lebih luas.
Satu hal yang wajib Anda ingat saat mengiklankan rumah Anda adalah jangan sampai lalai memberikan informasi sejelas-jelasnya soal status KPR rumah. Beri penjelasan soal KPR yang masih berjalan sedetail mungkin agar calon pembeli tak merasa tertipu.
Menjual rumah yang cicilan KPR-nya belum lunas memang bisa dilakukan. Hanya saja, prosesnya akan lebih panjang dan rumit dibandingkan dengan menjual rumah yang sudah menjadi hak milik. Agar proses penjualan berjalan mulus, jangan lupa terapkan strategi dan tips-tips di atas ya. Semoga sukses!
